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7 étapes pour acheter son terrain au Cameroun en toute tranquillité
Vous avez en projet d'acquérir une parcelle au Cameroun, vous voulez aider une connaissance à le faire, ou juste avoir des informations, voici pour vous quelques conseils :
Etape 1: Visite du terrain en incognito
Allez sur les lieux pour faire une première visite tout seul. Au passage poser des questions simples aux riverains et voisins. Le terrain est à vendre ? Savez vous à qui il appartient ?...
Etape 2: Déterminer la « mercuriale »
C'est quoi ça encore? Oui la mercuriale, ce n’est pas la dernière de chaussure, mais simplement un document, publié chaque année par l'État, qui indique le prix du mètre carré de terrain dans le quartier que vous souhaitez acheter. C’est important d’avoir cette donnée avant d’entamer la négociation avec le vendeur. En effet si vous achetez un terrain au-delà du prix annoncé par la « mercuriale » vous payerez des frais supplémentaires chez le notaire. Pour obtenir le prix de la mercuriale le meilleur moyen est de consulter au moins un géomètre agréé ou un notaire qui a déjà eu à traiter les achats dans la zone. Si vous êtes parano, consulter les deux.
Si le terrain est un héritage qu’a reçu le propriétaire, la mercuriale est de zéro FCFA et donc la taxe sur la plus-value sera automatiquement à payer. En principe la taxe de plus-value est censée être payée par le propriétaire. Mais au Cameroun ça ne marche pas comme ça, aucun vendeur, tout comme votre bailleur, n’acceptera de la payer et ce sera donc à vous de le faire: c'est la réalité.
Exemple : Dans une zone comme Logbessou à Douala, la mercuriale est de 25 000 FCFA pour le m2.
Etape 3: Titre Foncier & Certificat de propriété
Sans doute les éléments les plus importants qui doivent vous faire prendre la décision d’investir ou non. Il faudra absolument demander au propriétaire de vous fournir le titre foncier et son numéro. Une fois que vous avez le numéro, allez au conservatoire (à Yaoundé, c'est dans l’immeuble Tchankeu et à Douala à Bonanjo) pour demander le certificat de propriété. Le certificat de propriété permet d’attester que le terrain est titré et appartient au vendeur et surtout qu’il n’est pas hypothéqué à un prêt bancaire. S’il y’a une chose à retenir c’est bien celle-là. En effet un propriétaire peut avoir le titre foncier d’un terrain sous hypothèque. S'il n’est plus en mesure de rembourser la banque cette dernière pourra à tout moment récupérer le terrain, que vous ayez investi dessus ou pas.
Etape 4 : Le dossier technique.
Vous avez la certitude que le titre foncier et le certificat de propriété sont bien en règles, prenez rendez-vous avec un géomètre afin qu’il réalise le dossier Technique du lopin de terre que vous souhaitez acquérir. Il vous apportera la garantie sur l’exactitude des dimensions de la parcelle de terrain que vous envisagez acheter. Ayez à l’esprit que les propriétaires ont la fâcheuse tendance à surévaluer les dimensions réelles de leurs terrains, ne les faites pas confiance.
Le dossier technique contient la délimitation exacte du terrain, les servitudes et certificat de propriété de votre parcelle (qui est bien-sûr maintenant à votre nom).
Vous devez débourser entre 300.000 FCFA et 600.000 FCFA pour les services d’un géomètre agréé. En effet tous les géomètres-topographes ne sont pas forcément assermentés pour réaliser des dossiers techniques. Donc, à vos risques et périls si vous faites confiance au premier géomètre venu sans faire vérification.
Etape 5 : Validation de votre dossier technique.
Votre géomètre-topographe a bien travaillé, il vous a fourni un dossier technique net claire et précis, il va maintenant falloir que l’État le valide. Pour se faire vous allez devoir vous rendre de nouveau au conservatoire pour faire enregistrer et valider votre dossier. Prévoyez une somme de 3000 FCFA. Si vous êtes pressés, vous pourriez obtenir la validation en 3 jours en payant un supplément, qui dépend de l'agent qui vous sert. A défaut de ce cette rallonge c'est parti pour un délai pouvant dépasse les 6 mois. Certains perdent simplement la trace de leur dossiers à cette étape. Je connais quelqu'un qui a attendu 10 ans!
Etape 6: Acte de vente
C’est bon vous y êtes presque. Le terrain est titré, n’est pas sous hypothèque, votre dossier technique est réalisé. L’étape suivante est la conclusion par l’acte de vente chez le notaire. C’est à ce moment et uniquement là que vous paierez le propriétaire. En fonction de l’accord que vous auriez conclu en amont avec le propriétaire, le règlement sera fait en totalité ou suivant un échéancier. La transaction et les modalités seront formalisées par le notaire (le montant versé, les dates d’échéances, les pénalités…)
En plus des frais du terrain versé au propriétaire, vous devriez payer les honoraires du notaire, les taxes de mutation et la taxe sur la plus-value si vous achetez au-dessus de la mercuriale. En moyenne les frais de notaire sont autour de 5% du prix de vente, et les droits de mutation 1% de la valeur mercuriale.
Etape 7: Le cadastre
Ici vous n’avez rien à faire à part attendre et relancer le notaire. C’est le notaire qui est censé se charger d’envoyer votre dossier au cadastre pour l’établissement de votre titre foncier. Dans l’attente de votre titre foncier vous pouvez commencer les travaux pour votre superbe maison.
Ceci n'est pas un conseil juridique. Consultez toujours un professionnel du métier pour vous accompagner à chaque étape.
Bonne chance!